2025年09月の記事一覧｜SEIKEI住宅　不動産コラム｜ＳＥＩＫＥＩ住宅　株式会社

便利な地域にあって、面積自体は広くても、諸々の事情から他の区域よりも安く
販売されている土地があります。安さに惹かれて、「何とかなるさ！」と購入したものの、
暮らしてみたら大変なことがわかったり、建築の計画がはじまったら制約や条件が
あったりしすぎて、思い通りの家が建たなくて後悔することがあります。
　そんなとき、「安かったから仕方ない」とあきらめて、前向きな暮らしができるでしょうか？

◼︎土地に隣接してゴミ置き場があるから安い
　　ゴミ置き場が隣接した土地は、積極的に買いたがる人がいないので、価格が周辺の土地よりも
　安く設定されていたり、値引き交渉しやすかったりします。「ゴミ出しもラクだし、安いから
　買ってしまおう！」と購入したものの、つねに家の前にゴミが山積みになっているのを見ると、日々の
　生活が辛くなってしまうかもしれません。
　　どのような弊害があるか、考えてみましょう。

　・ゴミ置き場からの悪臭
　　とくに真夏は長時間生ゴミが置いてあるとかなりにおいます。
　・野良猫やカラスによるゴミの散乱
　　管理が行き届いていないと、家のまわりにゴミが散乱してしまうこともあります。
　・ゴキブリなどの害虫の発生
　　つねに生ゴミが集まっていると、害虫の発生は避けられません。
　　
　　こうした問題がずっと続くことになります。
　　朝一番でごみ収集が車が来てくれればよいのですが、遅い地域は午後になることもあります。
　窓を開けると悪臭が入ってくるような状況はイヤですよね。キレイに掃除したつもりでも、
　しみついたニオイにゴキブリなどの害虫が集まってきて、家の中まで侵入してくる恐れもあります。
　　また、すべての人がマナーを守ってゴミ出しをしてくれるとは限らないので、生ゴミが放置
　されてしまうこともあるでしょう。

　　ゴミ置き場は原則として利用者が設置・管理することになっています。事前に購入予定の
　土地のゴミ置き場の位置が決まっていれば、どのような状況か確認しておくことも大切です。ふたつきの
　大型ボックスが設置されているところであれば、荒れることもないかもしれません。
　　新興住宅の場合、その区画だけでゴミ置き場の土地代を分け合って所有することもあります。そのような
　ところであれば、みんなで相談しながらなるべく清潔に保つこともできるでしょう。
　　購入前にこうした情報を得ていれば、暮らしはじめてから驚くことも少なくなります。

　　自宅に隣接してゴミ捨て場があることは、想像以上に土地の購入者を苦しめる場合があります。
　他の土地よりも安い価格である意味をよく考えたうえで、検討してみましょう。

◼︎「不整形地」は建築コストが高くつくから安い
　　安く購入できる土地として「不整形地」というものがあります。一言で言えば形の悪い
　土地のことです。一例としてつぎのようなものがあります。

　・三角地
　・旗竿地
　・台形・平行四辺形の土地
　・境界がギザギザになっている土地

　　このような土地は、建築面積が小さくなったり、建築に制約があったりと、かなり不便な
　思いをすることになります。土地の形に合わせて住宅の形状を考えなければなりません。駐車
　スペースがうまく取れないこともあります。
　　建物の敷地は「建築基準法上の道路（幅員４m以上の道路）に２m以上接していなければならない」
　という接道義務があります。「旗竿地」でよく見られますが、２m接していれば建築可能とはいえ、
　実際２mでは普通車を駐車スペースに入れるのは大変です。軽自動車は幅が1・５mほどなどでギリギリです。
　　一般的に旗竿地は、このような使い勝手の悪さや日当たりの状況によって評価額が、低くなりがちです。
　購入時は良くても、お子さんが受け継いだときに困ってしまう場合もあります。
　　住宅は正方形や長方形で構成されているものです。いびつな土地に四角形を書き入れてみれば
　わかりますが、土地が広いわりにはデッドスペースが多くなってしまいます。どんなに広くても
　使用できる面積が少なく、建築コストがかかってしまうという点を差し引いているから安いわけです。
　　また、工事の際、大きな車両の出入りが不便で、重機が入らない場合もあります。そうなると、
　人の手でさまざまなものを運ぶようになるので、作業が大変になって費用が多くかかります。

　　安い土地を購入しても、割り増し分の費用があまりにも高額になってしまったら何の意味も
　ありません。住宅をなるべく使い勝手のよい配置にするために、隣地まで購入して、結局、整形地
　並の価格になって後悔した人もいます。建築できる範囲や建築可能な家の形状を知ったうえで
　慎重に検討しましょう。
　　さらに、不整形地は手放そうと思ったとき、なかなか買い手が見つからないというデメリットも
　あります。将来、子どもたちが相続して大変な思いをするかもしれない、といったところまで
　考えることも大切です。

住宅を購入するということは、その土地で長く暮らすということです。「これくらいの
デメリットならいいか、、、」と甘く見ていると、年齢とともに辛くなってしまうことも
多くあります。
「交通の便がよいかどうか」、「生活しやすい環境かどうか」など、利便性を
チェックすることが大切です。

◼︎車通りの多い道の思わぬ落とし穴
　車通りの多い道に面していると、暮らし始めてからさまざまな不便を感じることがあります。
　　せっかく便利な場所に引っ越したのに、家の前の道路が朝夕の通勤時間に大渋滞という
　場合があります。道路状況の予測がつかないと、バスが遅れたり、車がなかなか進まなかったりするので、
　必要以上に早く家を出なければなりません。
　　また、駐車場が道沿いにあると、バックで駐車するのが一大事になってしまいます。帰宅するたびに
　自分のせいで渋滞を引き起こしてしまって、運転に自信がない人は、車で出かけるのが億劫に
　なってしまうこともあるようです。
　　小さなお子さんがいる場合は、危険な環境にもなりえるので注意が必要です。油断すると、
　車や自転車と衝突するような事故につながります。子どもたちが危険と隣り合わせの生活になって
　しまうと心配ですよね。

◼︎人通りの多い道沿いの家は「玄関の位置」に注意
　人通りの多い道沿いの家は、玄関の位置に気をつけましょう。正面に玄関ドアを設置して
　しまったために、開けるたびに道行く人から家の中がまる見えになってしまったという失敗例
　があります。これは、扉の前に目隠しフェンスを設置しようと思っていたのに、住宅が完成してみたら、
　玄関から道路までの距離がフェンスを建てられるほどなかったという初期段階のミスのせいです。
　　目隠しフェンスと玄関ドアが近すぎると窮屈で暗い印象になるので、玄関が適切な位置に
　あるかどうかの確認は大切です。
　　このように、車や人通りの多い道に面した住宅の場合、暮らしはじめてからストレスになることを
　ピックアップして十分なシミュレーションをする必要があります。早朝や遅い時間の騒音も
　もちろんですが、思わぬところに落とし穴があります。

◼︎急な坂道は路面凍結による危険性あり
　毎日使う道路が急な坂道になっていて、どこへ行くにも長い坂道を上ることが避けられない
　という環境は、想像以上につらいものです。車で行き来している時にはわからないものですが、
　自転車に乗ったまま上ることができず、押して上がるしかないほどの坂道は、徒歩や自転車での
　通勤、通学がとても過酷になります。自転車で勢いがつきすぎることもあり、冬の路面凍結の
　際には転倒の恐れもあります。
　　周囲の道路は目で見るだけでなく、実際に歩いてみることをおすすめします。

◼︎住宅までの階段の上り下りは大変
　道路よりも高台に土地がある場合、住宅まで階段の上り下りが必須条件です。
　　若くて健康な時には何の不自由も感じませんが、足を骨折してしまったり、病気で歩くのが
　大変になってしまったり、人生には思いがけない出来事があるものです。あるご家庭では、震災で
　家をなくしてしまった両親を受け入れたかったのに、階段の上り下りが困難で一緒に暮らせなかった
　そうです。
　　遠回りでも階段を使わずに生活できる径路ががあればよいのですが、アクセスが階段のみ
　という立地環境は、高齢者に不便なだけでなく、雪が降った時、子どもを抱っこしている時、
　大きな荷物を搬入するときなど、負担に感じることが多くなります。将来のことまで考えて慎重に
　検討しましょう。　

注文住宅を購入する際、土地の状態をチェックすることも忘れてはいけません。地震や
想定外の雨量などによって地滑り、液状化が起こる可能性のある土地を購入して、
家屋が倒壊してから後悔しても遅いのです。
土地を選ぶ際、知っておいてほしいことがあります。

◼︎「池」「沼」「川」などの地名は軟弱地盤の危険性あり！？
　昨今の自然災害を思い起こすと、地盤が軟弱だったために大きな被害に見舞われた
　例も少なくありません。立地環境として、土地の確認も必須です。強い自信が起こった時、
　地盤沈下や液状化に見舞われる可能性があるからです。
　　沼や池、河川を埋め立てた土地は、泥や水分を多く含んでいる「軟弱地盤」かもしれません。
　地名がその土地の特徴を表していることもあるので、「池」や「沼」、「川」などの漢字が
　使われているところは軟弱地盤の可能性を疑ってみる必要があります。
　　例えば、江戸時代の古地図と現在のものを比較したとき、以前は池や沼だったところを
　埋め立てた土地は、現在、池や沼がなくても住所に「池」や「沼」などの漢字が使われている
　場合もあります。古地図などで確認してみましょう。

　また、傾斜地に土を盛って平坦にする「盛土」を行なった場合も軟弱地盤の可能性があります。
　２０２１年に熱海で起きた土石流災害のおもな原因は盛土であると言われています。記録的な大雨が
　降ったことも原因のひとつですが、「盛土」がしっかりと基準通りに行われていれば、避けられた
　災害かもしれないともいわれました。
　　熱海の災害は極端な例になりますが、いつ、どのようなことがきっかけで軟弱地盤が
　原因となる災害が起こるかは分かりません。
　　全国の自治体で公表されている「大規模盛土造成地マップ」を確認してみるのもよいでしょう。
　マイホームのある地域が範囲内であっても、すぐに危険にさらされる訳ではありませんが、気になる
　ことがあったときに軟弱地盤の影響を疑ってみる材料にはなると思います。

◼︎建築前に地盤改良を施せば安全性が高まる
　実際に、現地周辺を何度か歩いてみるのも有効な方法です。複数の建物の外壁や基礎に
　ひび割れがあったり、ブロック塀や擁壁に傾きやひび割れが目立っていたり、電柱が
　傾いたりしている場合には軟弱地盤が疑われます。
　　また、近隣の住宅の外壁にヒビが入っていたり、道路のマンホールが盛り上がって見えたりしたら
　要注意です。どちらも地盤沈下の可能性が考えられます。
　　建築前には必ず地盤調査を行います。地盤調査の結果、軟弱地盤であることがわかった場合、
　建築前に地盤改良を行うことになります。

　地盤改良には、３種類の工法があります。
　・表層改良（目安１万〜２万円/坪）
　　軟弱地盤が地表から２m程度まで。セメント系固化材を土に混ぜて軟弱地盤を強化します。
　・柱状改良（目安２万〜３万円/坪）
　　軟弱地盤が２m以上８m程度まで。土の中にコンクリートの柱を造って
　　地盤を安定させます。
　・鋼管杭（目安４万〜６万円/坪）震度３０m程度まで有効。
　　深い位置にある固い地盤に杭を挿して基礎を支えます。

　地盤調査は建築を依頼する施工会社が決まってから行います。
　　地盤調査の結果、固くてしっかりしていれば、そのまま基礎工事に入ります。地盤改良が
　必要になったら、その分の費用が建築費に加算されることになるので、当初の予算をオーバー
　してしまいます。予算を削減しなければならない場合は、ここで施工会社と相談しましょう。
　　土地を購入する際はなるべく地盤が硬質であること、可能であれば高台であることがよいと
　されています。地盤が軟弱である可能性があることから安く販売されている土地もありますが、
　地盤改良工事の費用が高額になって、最終的に高い買い物をしてしまったということにならないよう、
　できるだけ地盤が硬質である可能性の高い土地を選ぶことをおすすめします。

◼︎７割の空き巣が「５分」で諦める
　空き巣は侵入に時間がかかるほど、人に見られる可能性が高くなるので慎重になります。
　都市防犯研究センターの資料によると、およそ５分を目安に侵入を試み、5分以内に
　侵入できないことがわかると、７割の空き巣が諦めるようです。さらに、１０分経過すると
　ほとんどの空き巣が諦めます。したがって、狙われたとしても１０分以内に侵入できない住宅は
　空き巣に入られる可能性が低くなる傾向にあるようです。

　外構や住宅に設置する防犯設備。皆さんのお宅はどのような防犯対策をしていますか？
　窃盗犯は、さまざまな営業や訪問販売などに扮して住宅・住人の様子を伺い、侵入する
　住宅を見つけようとしています。警視庁のデータによると、侵入場所は６０％が「窓」とのことです。

◼︎誤動作ばかりで使わなくなる
　窓の防犯ブザーは、主に「開放検知型」と「衝撃検知型」の２種類があります。
　・開放検知型　　窓を開閉するとブザーがなる
　・衝撃検知型　　窓の衝撃に反応してブザーがなる

　窓を開閉する際にブザーが鳴るような防犯グッズは誤動作を起こしやすいというデメリットが
　あります。窓を開ける際、ブザーをオフにする必要があるものでは、うっかり忘れて開けてしまい、
　大音量が鳴り響くことがあります。そのようなことで近隣とトラブルになってしまっては大変です。
　頻繁に誤動作で大きな音が鳴ると、本当に危険なことが起きた場合に周囲に気づいてもらえない
　可能性があります。「オオカミ少年」のように、本当に窃盗犯が侵入してブザーが鳴り響いても、
　周囲は「また誤作動か」とスルーしてしまいますね。
　衝撃検知型はガラスを破ろうとしてバールなどで衝撃を与えると大きなブザーが鳴る仕組みですが、
　振動に反応してしまうこともあるので、暴風雨や地震で誤作動が起きて鳴ってしまう場合もあります。
　在宅中であればすぐに止められますが、留守中に鳴ってしまったら近所中が大騒ぎになって
　しまうかもしれません。かといって、周囲の迷惑を気にして小さな音にしてしまっては防犯対策に
　なりませんよね。
　防犯対策として万全にするためには、人を驚かせるような大きな音を出さなければなりません。
　「dB（デシベル）」で表すと、騒音レベルの８０dB以上です。

　敷地外を照らすセンサーライトについても同様のことが言えます。暗い道を歩いていると、
　突然住宅のセンサーライトが光ることがありますよね。来訪者には親切かもしれませんが、
　これを防犯対策にするのはおすすめできません。
　防犯用のセンサーライトの役割は、ふだん光るはずのないところが突然光って異常を知らせる
　ことです。人が通るたびに光っていては無駄になってしまします。
　警視庁の調べでは、センサーライトに照らされて侵入を断念した経験のある泥棒は１０％以上
　いるそうです。周囲から見えにくい窓の上や物置や駐車場の裏側など、センサーライトが
　急に光って、驚くような場所に設置すると効果的です。

◼︎防犯設備を隠しすぎてはいけない
　外から全くわからない防犯対策もあまり良いとは言えません。窃盗犯が侵入してはじめて
　危険を知らされるのではなく、実際は未然に防ぐことが望ましいでしょう。

　窃盗犯は防犯対策がなされていない家を狙おうとします。下見を繰り返すことが多く、
　隙のある家だとわかると実行に移します。捕まってみたら、販売員などを装って訪問してきた
　人物だったという例も少なくないのです。

　最近のインターフォンは、鳴ると同時に録画が開始されるものが多くなっています。
　常に留守中に訪ねてくる人物に注意して、チェックしておくことをオススメします。

　防犯対策はひとつでも外から見えるところにアピールしておきましょう。窓に防犯ブザーが
　設置されていることがわかるようにしておけば未然に防ぐことができるかもしれません。
　「防犯」のステッカー見えるところに貼っておくだけでも効果的だと言われています。